曾被誉为二手房调控市场的“神器”——二手房指导价，如今为助力市场“破冰”开始逐渐松绑。2021年自深圳首次尝试使用指导价为二手房市场“降温”后，全国多个城市蜂拥而至陆续跟进，在当时二手房市场较热时，该项政策调控效果明显。如今伴随整体房地产市场下行，该项调控政策正被多城市渐渐“放下”。据克而瑞研究中心的最新数据显示，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，以期解除限制助力市场回暖。对于省城济南而言，在经历二手房房价“十连降”后整体市场观望情绪较浓，但部分原先期望买新房的购房者转向二手房市场“淘金”现房，或有望成为市场回暖的助推力。数据显示，截至7月26日全国已有八城二手房成交量明显超越新房，这其中包括山东青岛。那么，二手房真正实现“破冰”还需多久？
二手房“破冰”进行中，7月有8个城市二手房成交量超新房
楼市降火“神器”被松绑
助力二手房市场“化冰”
热时为其“降温”，冷时助其“回暖”，是房地产市场调控的重要原则。2021年2月，热极一时的深圳二手房市场打响了调控“第一枪”，率先在全国推行二手房指导价。当月深圳全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准，而这意味着不论房屋实际成交价格如何，银行只能按这个价格上限来核算二手房贷款额度。该政策出台后实际效果显著，一度被称为打击“炒房客”的“神器”。
自此之后，全国多个二手房热点城市陆续跟进，相继出台了二手房指导价政策。据相关机构统计，截至2021年年底，全国共有15个城市建立了二手房指导价发布机制，这其中包括北京、广州、西安、合肥、成都等城市。作为打击通过加杠杆方式炒房的重磅“武器”，二手房指导价在市场上扬时确实有效抑制住了楼市的“虚火”。深圳是第一个“吃螃蟹”的城市，自然尝到了它的“鲜美”。在“炒房”兴盛的深圳出台二手房指导价后，深圳市房地产信息平台显示，2021年全市二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%，创下近15年的新低。与此同时，全国其他出台二手房指导价的城市“降火”效果显著，不少城市二手房价格都曾出现首次环比下降的态势。
然而曾经的“神器”，如今却受制于二手房市场的“寒冷”。伴随今年以来房地产市场下行，全国多个出台指导价城市的二手房市场由之前的“降火”逐渐变成了“遇冷”。以西安为例，据此前媒体报道，自今年6月底开始，二手房成交参考价陆续从西安多个二手房交易平台上消失，后经相关部门确认，西安目前已经暂停发布指导价。据克而瑞研究中心的最新数据显示，截至目前，除上海和深圳以外，全国已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，这其中包括2021年先行出台的热点城市，如北京、广州、西安、合肥、成都等。
有业内人士称，二手房指导价在市场热时帮助“降温”，而当市场遇冷时则通过取消该政策，解除对二手房市场的限制，帮助市场“化冰”。“若‘化冰’效果明显，市场再大热时，该项政策有可能再次出台。”该业内人士如此研判。
二手房中介领着购房者看房
整体市场观望情绪浓
现房意向者转二手房市场淘金
在全国二手房市场下行之时，济南二手房市场也早早地步入“淡季”。根据国家统计局最新统计数据显示，2022年6月济南二手房价格环比下降0.1%，同比下降2.4%。自去年9月份开始，目前济南二手房价格已经达到了十连降。
在十连降的背后，是济南购房者一如既往的观望情绪。记者实地探访发现，二手房市场的“拉锯战”仍然胶着，买家等降价，卖家不“放价”。走访中多名中介机构人员向山东商报·速豹新闻网记者透露，如今二手房市场成交更多的是讲究“缘分”。“买家相中房子不大幅度砍价，卖家也愿意适度降价销售，这样才能一拍即成。”据中住地产天桥片区区域经理邓文霞表示，在二手房买卖交易的“博弈”中，任何一方的态度有所变化都有可能导致交易失败。邓文霞举了个实例，她所负责的片区曾有一套学区房买卖双方初步具有交易意向，但伴随近期毕业季与开学季双到来致租赁市场短暂升温，卖方见市场回暖有意抬高售价，最终该交易以失败告终。“市场任何一个微小的变化都会影响买卖双方的情绪，这是二手房交易的规律，也是其难以成交的原因之一。”邓文霞说。
即便二手房市场整体观望情绪较浓，但邓文霞称近期市场仍有较为明显的回暖迹象。“如毕业季与开学季的到来，部分毕业生居住的优质学区房源将会入市。”邓文霞称，随着优质学区房源的高效产出，一些考虑孩子上学的购房者会提前一至两年看房，并于近期完成交易。“再加上这两年全国各地多家房企‘暴雷’，这也使得不少购房者对期房失去信心，转而去找新房现房或者来二手房市场淘金。”邓文霞告诉记者，虽然这部分购房者目前仍多以观望为主，但若能积极合理地引导，将很有可能成为二手房市场回暖的助推力。
八城二手房成交量超新房
全国大范围“破冰”仍需时间
今年以来，受疫情等其他因素影响，全国二手房市场均处于颓势。无论是“神器”二手房指导价松动，抑或是新政频出为市场“减负”，其最终目的都是为了帮助二手房市场“化冰”。二手房“化冰”一直都在进行中，那么距离“破冰”究竟还需要多久？
记者了解到，作为房地产市场的风向标，二手房实际上受政策影响颇大。在“松绑”二手房指导价与楼市新政频出后，二手房市场的“化冰”效果十分明显。事实上，今年以来绝大部分城市新房成交量一直高于二手房，但根据某研究中心监测数据显示，7月有八座城市成交量“逆袭”新房。截至7月26日，成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青岛、苏州这8城新房成交43326套，二手房成交52043套。其中重点监测的8城7月成交量环比上升8.75%，同比上升17.7%，现同环比双双上升的局面。从城市上看，北京、苏州、成都、佛山、青岛7月二手房均实现了成交正增长。
至于济南，自今年5月下旬出台楼市适度调整新政，将房产交易条件由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易后，济南二手房市场曾迎来了一波短暂的挂牌潮，但由于该批次房源多为房东试探市场以致于挂牌价虚高，再加上这类房源仍需缴纳两年高税，所以这波浮动并未对市场产生实质影响。“即便如此，新政对于二手房市场还是有利好的一面。”据业内人士介绍，新政落地后济南二手房市场房源更为充足，而这影响到部分房东的报价心理预期，一些房东不再好高骛远，而是“见好就收”，在房东不再执着高价成交后，部分二手房的成交周期有明显缩短迹象。
该业内人士指出，随着全国二手房指导价“松绑”以及多项楼市新政频出，将会在二手房市场上释放积极的“信号”，而这种“信号”也会提振购房者的购房信心。“在购房者购房信心提升后，我们只需要对其进行合理引导，那么距离二手房大范围‘破冰’就不远了。”该业内人士称，当二手房市场彻底“破冰”后，也会对新房市场信心产生正面积极的作用，进而推动整个房地产置业信心的修复。
山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
